Отвечает Татьяна Кулик, адвокат коллегии адвокатов «Интеллект Альянс».
Какие выплаты мне положены?
За каждый день просрочки застройщик обязан выплатить пени – 1/300 ставки рефинансирования в двойном размере. Ставку назначает ЦБ, информация в открытом доступе.
Есть два ограничения:
– срок исковой давности составляет три года;
– сумма пеней не должна превышать сумму договора.
На практике суд по своему усмотрению уменьшает сумму пеней, иногда до 50%.
Проблему можно урегулировать и до суда. Если застройщик за просрочку предлагает вам бонусы (ремонт за свой счет, кладовку или гараж), лучше соглашаться. Потому что может случиться так: на организацию придет много исполнительных листов, их раскидают по всем дольщикам, и вы будете получать деньги очень долго.
Какой алгоритм действий?
Написать претензию застройщику. Если он не ответит, обратиться в суд. В суде по закону о защите прав потребителей, помимо пеней, вам должны возместить моральный вред и выплатить штрафные санкции – 50% за отказ от удовлетворения ваших требований. Также можно посчитать убытки. Если вы в ожидании сдачи дома снимаете квартиру, к убыткам можно отнести стоимость аренды, но суд будет принимать решение с учетом всех обстоятельств.
Могу ли я расторгнуть договор с застройщиком?
Да, если просрочка больше 2 месяцев, договор можно расторгнуть в одностороннем порядке. По закону застройщик должен вернуть деньги в течение 20 дней и за пользование этими деньгами вернуть 1/300 ставки рефинансирования в двойном размере.
Но прежде хорошо подумайте – можно остаться без квартиры и без денег. Если средств у компании нет, она может выплачивать по 10 тыс. руб. в месяц, а может и вовсе не выплачивать ввиду отсутствия денежных средств.
Как государство защищает дольщиков?
Серьезная защита – эскроу-счета, введенные в 2019 году. При этой системе банк держит ваши деньги на счете, а застройщик строит на свои или кредитные. Деньги ему переводятся, только когда подписаны все документы по окончании строительства и ввода дома в эксплуатацию. Здесь главный вопрос – надежность самого банка, так как у банков могут отозвать лицензию. Эскроу-счет застрахован на 10 миллионов, а большую сумму вам никто не вернет.
А если квартиру сдали с недоделками?
В этом случае можно рассчитывать на:
– безвозмездное устранение недостатков в разумный срок;
– соразмерное уменьшение цены договора;
– возмещение своих расходов на устранение недостатков.
Первым делом надо на осмотр квартиры пригласить застройщика, а если есть возможность – свидетеля и специалиста, который поможет вам в разговоре с представителями застройщика и грамотно изложит недостатки в акте.
В случае если представители застройщика не будут подписывать акт или не придут на осмотр, составить письменную претензию: перечислить все недостатки и отдать застройщику на подпись или отправить заказным письмом с обратным уведомлением.
Если недостатки серьезные, вы можете не принять квартиру и вернуть свои деньги.
Но опять же надо понимать, есть ли деньги у организации и сможет ли она платить.
Как оценить платежеспособность организации?
Количество исполнительных листов можно посмотреть на сайте судебных приставов – в форму на сайте вбиваете регион и ИНН организации. На сайте Арбитражного суда можно посмотреть, сколько судов у застройщика и банкротится организация или нет.
Как на ситуацию повлияла пандемия?
В России действует закон «О предупреждении и ликвидации ЧС». На его основании вышло постановление правительства, по которому в период со 2 апреля 2020 по 1 января 2021 неустойка за нарушение сроков не начисляется. Если вам должны были сдать дом, например, в июне 2020 года, неустойку можно требовать только со 2 января 2021 года.